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房地产市场违规行为曝光:12个陷阱不得不防


  前几个月,各地房地产市场十分火爆,“一房难求”的现象屡见不鲜,国庆节后,随着各地调控政策的出台,近一段时间的房地产市场似乎逐渐趋于平静。然而,这期间住建部和深圳、北京、南京等地的相关部门密集出手,房地产市场的各种违法违规行为终于得到了曝光……

  买卖关系中流行着一句话:“客户不会因为东西好而选择购买,只会因为觉得占了便宜才会购买。”是不是砸中了你的命门?而在房地产这个暴利的行业,开发商为了让你购买,就会用各种各样的优惠、陷阱、把戏来诱惑你,但是,天上真的会掉馅饼吗?就算会掉一定会砸中你吗?往往等到你发现上当受骗的时候,已是悔之晚矣。

  也许,在前阵火热的房地产市场氛围中,不少人正因这些行为上当受骗,也难怪,因为在房地产买卖过程中,各种套路实在让人防不胜防。今天,就跟着头条哥一起来看看买房过程中,你可能会遭遇的潜规则……

  套路一:低首付、零首付的噱头

  现在大家都知道房价贵,于是很多开发商打起了豪迈的宣传语,“首付一成起”,“首付2万起”,甚至还有“0首付”,以广州来说,“首付8万置业广州”,是不是很吸引人,那么事实是怎样的?

  应对:其实上面所说的那些“低首付”一般是这样:比如房子首付三成是50万,开发商只让你付15万,剩余的35万由开发商帮你垫付(这是开发商跟银行之间的交易),但这种所谓的垫付通常要在短时间内还上本息(一两年内),也就是说,买完房子的一两年,不仅要还房贷还要还加上利息的首付,这个压力也不是一般人能承受的。

  所以,一定要考虑好自己的还款能力,三思而后行!

  套路二:你永远也买不到的特价房

  无论你速度有多快,条件有多符合,永远也见不到广告上所说的特价房,只能看着置业顾问一脸遗(zhuang)憾(bi)的告诉你:不好意思,特价房已经售罄。这是售楼部的一个吸引眼球的噱头,我敢打赌,你绝逼买不到这类低价房源,就算有,这类特价房,要么是楼层不好,要么是采光不好,或者临近高架桥马路加油站……此时,开发商会说:“没有特价房还有很多可供选择的房源啊。来都来了,看一下啦。”

  应对:天下没有免费的午餐。

  套路三:漂亮的沙盘

  购房者买房,除了听开发商忽悠,还有看沙盘。一般情况下,开发商会把沙盘做得非常漂亮,一眼看去,楼面间距很大,绿化也多。但是沙盘做得再好,也是模型。由于灯光和视线的影响,购房者很容易产生一种错觉,再加上一些沙盘用特殊材料且做工精细,看上去会更富有立体感。沙盘摆放的高度大致相当于餐桌的位置,站着看时由于是俯视,小区全部景色尽收眼底,而现实中你买的房子即便层数、朝向、角度、视野再怎么好,也绝对看不到沙盘这样的效果!

  应对:跟头条哥一起,让开发商用数据说话。在沙盘这块儿,我们需要结合总体规划图重点关注容积率、楼间距、层高,楼间距决定着容积率,一般来说,容积率越高,说明小区里房子建的越多,房子多了说明这个小区人口密度大,楼间距很小,住起来肯定是没那么舒服的。

  另外还要关注此容积率是整体容积率还是分组团住宅的容积率,小区总占地和总建筑面积。一般来说,层高至少2.8米,低层住宅楼间距应大于15米,而那些高层住宅楼间距应当大于24米,尤其高层住宅,楼高:楼间距要求是1:1.2,容积率也不要超过4,超过这个指标,高层居住体验会非常不好。

  套路四:温馨精美的样板间

  装修得非常漂亮的样板间,现在已经成了诸多售楼处的标配,许多购房者都会受其吸引。其实这个样板间是由专业设计师设计,装修材料都是精品,工费昂贵的装修公司会仔细雕琢每个细节,咱们普通老百姓家要达到这个标准可要花费不少。

  应对:许多开发商在推出精装修住宅项目时,都要不遗余力地花上一大笔钱请专业人士设计,请装修公司装饰,搭建出一套或几套与众不同的样板间来。购房者千万要擦亮眼睛,以免被蒙蔽。有一些开发商还会通过缩小家具尺寸的方法,使得室内空间看起来更为宽敞,头条哥相信尺子,自己测量出来的自己放心。

  套路五:绿地和绿化的文字游戏

  在售楼部看房时,置业顾问通常告诉购房者该小区的绿化覆盖率。但一定要注意,绿化覆盖率和绿地率是不一样的。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率,而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率,这个才是真正的种植面积,一般绿地率要在35%以上。

  应对:针对开发商混淆绿化覆盖率和绿地率的概念问题,头条哥提醒购房者,购房时一定要尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上在合同里,并且在图上准确标明小区内所有绿地面积,到时候接房时,如果绿化覆盖率没有达到标准,就可以找开发商。

  套路六:小区配套入住后就会有

  买房时,我们很容易受开发商宣传的配套设施所吸引,开发商往往会把已经建成的和未建成的配套全部搬到图上,但是这些配套设施什么时候能实现呢?售楼处的人往往会给我们一个很模糊的时间,这些配套设施到底是入住第一天就能使用,还是入住一年、两年、甚至更长的时间呢?

  应对:头条哥首先要说,未开工的工程永远存在变化的可能!买房时,购房者不能光听开发商说这些配套设施能够到位、入户,一定要弄清楚目前它的使用状况以及开通的确定时间,并且还要签订到合同里去,约定好违约责任,这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。一般来说,稍大的社区周边应设有学校,且小区离学校的距离应在300米左右;超市、菜市场等服务半径最好不要超过150米。因此,最好能够实地考察。

  套路七:买就送阳台,送车位

  购房送阳台、两房变三房、书房半赠送、送车位..……这些常见购房优惠经常让人心痒痒,现在一个车位也要10来万呢,加上其他的,好像省了几十万,但是赠送面积辣么大,真的没问题吗?比如上次6平米的深圳鸽子笼,其实就是买6送6。

  应对:以车位为例,有的根本就不是合法车位,比如说占用了消防通道,或者在路边嘎嘎角角给你划了个框框。还有的可能你只拿到了车位的使用权而没有产权。比如1. 人防车库禁止买卖。有的小区地下车位属于人防工程而人防工程是国家强制配套,开发商只有使用权,不拥有产权,不得出售。2. 计入公摊面积的车位属于全体业主所有,开发商无权买卖。(南京一开发商出售了此类车库,被法院判决业主胜诉。)

  所以,买房送车位,一定要看清送的车位时产权车位还是使用权车位。产权车位,业主享有使用权,可办理产权证,也能自行买卖;只有使用权的车位,你只拥有车位的使用权而无产权。开发商说收回就收回!

  总之,不能写入购房合同和房产证的赠送面积或者车位,就是在耍流氓!

  套路八:低价物业费

  “我们的物业管理费收取的比较低,是每平方米3元钱。”低廉的物业费往往也会让购房者为之一动,不过开发商怎么会确定物业费的呢?

  应对:物业管理费的规定是由物业公司跟业主签合同的,开发商根本不能负责。如果在房屋销售前,开发商已和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的话,开发商在售楼的时候,就可以告诉购房人有关物业服务的内容,但是要出具和物业公司相关的文字材料。

  套路九:楼书说大话

  热闹的房展会上,每个参展商都热情地向看展的人发放着精美的楼书。都是广告。

  应对:如果发生法律纠纷,楼书不能做证据,除非双方签字认可,并附在购房合同的补充协议中。楼书所提出的条件仅表明发展商的一种意愿,并没有法律效应。即使楼书内容适度夸大,也可看作是为了达到一种广告效应。

  套路十:团购费、排号费是些什么鬼

  楼盘只有取得预售许可证,才能合法的卖房。但市面上的项目,工地坑还没挖,售楼部就先起来了,这个时候开发商就会先以“排号、团购、办卡”的名义进行筹集资金,比如交1万抵3万,办理VIP卡享98折……开发商这样做,第一手头有了周转资金;第二有了客户资源……

  应对:排号的奥秘就在于开盘的数量通常只有排号数量的70%,比如排号100人,只开盘70套房源,于是造成100人抢70套房的盛况,并且这些都是交了定金的客户,哪怕有个别的不排号,也挡不住其他人的抢购,于是售罄就成为了必然,一不小心,你着了它的道,还成了帮凶。

  这一期当日售罄了,于是没买到房的参加下一期排号,新一轮重复过程就周而复始,永远都把购房者玩弄于股掌之间,就像政府拍卖土地,也是让开发商互相残杀自己成为最大收益者。

  套路十一:很快办产权证

  看上一套房子,打算定下来之前,得问一句“你们这个项目有产权证吗?”,如果别人回:“我们很快办产权证。”,就需要注意了。而且新房大多都是期房,交了钱之后不可能马上拿到房子,问一句交房时间,很重要。

  应对:实际上,有些楼盘产权证根本办不下来。因为有的项目土地出让金都没交齐。所以,一定不能买产权证还没办下来的房子,避免不必要的麻烦。期房,一定要向开发商确定交房时间,以及延期的措施和补偿,尤其是那些买新房做婚房的年轻夫妻,别到结婚前才收到房,哪还有时间装修,自己也要做好延期准备。

  套路十二:房子剩下不多了

  一个新开盘的项目,一种户型只剩下两套?开发商还说:“这个是不会假的,我们的售楼书上都有数字显示。”想想深圳鸽子笼吧,说是一上午售罄,其实只卖出了4套,你看到售楼处人满为患,有没有想过,其中的群众演员有多少?已售出的房屋中,有多少是房地产公司内部消化了(捂盘惜售加推房价、后续房源转售为租)?

  应对:按照北京市建委发布的房地产交易信息公示和预售合同网上签约的通知,北京所有商品房预售合同将实行网上签约和预售登记,这就意味着不管售楼处说得如何天花乱坠,购房者只要上网就能轻轻松松地把要买房子的信息了解得清清楚楚。
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