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土地落宗问题只是冰山一角,燕郊楼市走向或被改变


  在谈到燕郊楼市“落宗”引发的问题时,有业内专家指出,此次燕郊事件仅是土地指标问题的冰山一角,而在不动产统一登记全国联网的大背景下,背后还将有更复杂的局面暴露出来。燕郊的土地乱象不是个案,其背后主要是土地指标被非法滥用或提前透支。

  2月9日,河北燕郊格外冷,北风不时地把一些行人戴着的帽子掀开,白天的最高气温也只有5摄氏度左右。从北京去燕郊,过了通州,越过潮白河,便到了三河市燕郊镇的迎宾大道。这条道路可以说是燕郊对北京的门户,燕郊的人去北京,一般走迎宾大道然后上通燕高速,这也是一条长年堵车的路。从迎宾路到几公里处的学院路,北京青年报记者整整走了半个小时,除了路上车多,燕郊的道路两边也很少有空地儿,满满地停靠着以京冀两地牌照为主的车辆。

  这些年,随着城市化进程的突飞猛进,以及北京对人口规模的控制,与北京一河之隔的河北燕郊镇积聚了大量的人口。据2016年一份关于中国特大镇的人口榜单显示,燕郊人口已多达75万人,排在全国特大镇的第一位,而曾经的燕郊,只不过是一个只有区区3万人左右的小镇。伴随着人口迅猛增长的是燕郊的房地产大跃进,这个距离天安门40公里左右的河北边陲小镇,如今房价已经高达3万元每平方米。

  从两年前的均价1万元左右,一路飙升到如今的均价3万元左右。燕郊房价上涨的速度令人咋舌。部分房地产中介甚至断言未来燕郊均价将达到5万元。直到2016年12月1日,三河市正式实施不动产登记,燕郊地区部分业主们在交易过程中发现,房产证因为落宗问题而无法换发不动产证,从而导致无法交易。一夜之间,70年大产权变为四五十年,手中的房产证甚至可能变成一张“废纸”。燕郊楼市一石激起千层浪。

  事件

  燕郊至少33个小区爆出无法落宗问题


  2月9日下午,燕郊上上城五期的业主刘斌(化名)说,去年年底他准备将三年前在燕郊买的房子卖了换到北京来,两个月来几乎走完了所有的流程,最后只剩下到燕郊不动产登记大厅办理过户的手续。但不动产登记大厅的工作人员却告诉他,房屋无法办理不动产权证。“刚开始还以为登记中心的工作人员搞错了,后来一打听小区多位卖房的业主都遇到了这个问题,当时卖房的尾款还没有拿到,而在北京看中的房子已经交了押金,当时差一点疯了。”

  刘斌表示,业主们的房产证上明明都写着70年的大产权,但在办理不动产权证时,却被告知他们的房子是非住宅用地,是工业用地。福成五期的5个楼栋3000余户都面临类似的问题。“大产权房变成小产权,房子不能买卖,当时整个小区的人都愤怒了。”

  根据燕郊的楼盘分布以及业主反映不完全统计,燕郊存在此类问题的小区包括福成五期、福泽颐园14-15号楼、祥馨日升、东方御景、高尔夫公寓、首尔甜城、燕郊美林湾A区、电子城小区、冶金小区、燕灵西区、天子庄园三期、中建二局、地矿家属院小区、高尔夫公寓、燕潮家园、燕馨小区、首钢小区、紫竹园等多个小区。而据燕郊的多名业主介绍,截至目前,整个燕郊至少发现33个小区存在类似无法落宗的问题,涉及数万户家庭。

  这其中有些是原有各单位的家属楼,而有些则是近些年来出售的商品住宅。

  燕郊此次爆发的“落宗”问题,始于三河市开始施行不动产统一登记。宗地是土地登记的基本单元,也是地籍调查的基本单元。房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系,生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一,就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。通俗地说,落宗,可以理解为一块土地的代码,就像是电脑的ID或手机的串号。

  据《三河市国土资源局关于实施不动产统一登记有关事项的公告》规定,自2016年12月1日起,三河将全市土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记的职责整合到三河市国土资源局,并成立三河市不动产登记中心,负责承担三河市不动产登记具体业务。按照“不变不换”原则,以前依法取得的各类不动产权属证书继续有效,权利不变动,证书不更换。在权利人依法办理变更登记、转移登记等不动产登记时,更换新的《不动产权证书》。

  正是在更换《不动产权证书》过程中,大量住户发现,70年房本上所录入的建设用地原来并非住宅用地,有的是工业用地,有的是绿化用地,有的更是违章用地。根据规定,房屋不能落宗,则不允许进行买卖交易,不能向银行申请抵押贷款,不能办理房产继承。

  追访

  超八成不能落宗小区涉违规用地


  据河北三河市不动产登记中心的一名工作人员介绍,从不动产登记实施以来,燕郊部分小区无法落宗的情况主要有土地出让金和相关税费没有缴清;土地性质为工业用地或绿地等;土地性质为集体土地;土地为划拨土地。以福成五期为例,其1、2、3号楼土地属于工业用地,4号楼属于绿化用地,所以无法落宗并换发不动产证。

  为何会出现这种情况?上述知情人士介绍,三河市政府组织各部门对燕郊各个问题小区进行调查和核对,主要是两种情况,第一种是历史遗留问题,在国家实施招拍挂政策之前,一些单位利用划拨土地建设家属楼,最后办理了房产证。比如冶金小区、首钢小区,其楼房建设于七八十年代,属历史遗留问题。

  2月9日,冶金小区居委会主任董文俊表示,他们的小区建于1973年,迄今已经有40多年的历史,当时中国冶金地质勘查工程一局搬到燕郊,为了解决员工们的住宿问题,就建了员工宿舍,并形成了现在的冶金小区,后来这些宿舍以一定的价格出让给了职工,由于当时的房地政策不像现在那么规范,小区的土地性质为工业用地。类似的小区还有首钢小区、地矿家属院小区等,冶金小区就有上万户家庭、首钢小区的千余户家庭均受此次不动产登记影响。

  董文俊表示,跟燕郊部分违建不能办理不动产登记相比,冶金小区是纯粹的历史遗留问题,希望政府部门在解决问题的时候也区分对待。

  另一类情况在此次燕郊“落宗”问题涉及的小区中占了八成以上。这些无法落宗的小区多数与违规使用土地有关。过去几年燕郊房价暴涨,大量产业项目变身房地产。据燕郊一名地产开发圈内人士介绍,一些开发商利用假的土地证书,在腐败官员的帮助下办理了房产证,比如,本来是综合用地,却以住宅用地名义办理房本,本来应该是绿地,也被建成了住宅。在燕郊近十年迅速发展的历程中,房地产违规开发等负面新闻不断出现。开发商私自更改土地性质,在工业用地、绿化用地甚至是违章用地上建设住宅的情况并不罕见。

  上述燕郊地产人士介绍,前些年实体经济不太景气,而开发房地产却几乎一本万利。作为河北国家级高新区的燕郊,工业用地的指标相对充沛,房地产的指标相对稀缺,一些人就以工业办厂的名义拿下了土地,拿到土地以后摇身一变成了房地产开发商。通过官商勾结,以暗箱操作的方式办出房产证。

  天洋城4代是近一两年燕郊卖得最为火爆的项目之一。曾多次前往该小区,根据规划,该小区定位于打造世界领先水平的以航天科普、休闲娱乐、文化交流、创意产业、旅游商务为一体的中国首个航天现代服务产业发展示范区。如今,这里除了一个没有什么人气的航天博物馆之外,大多已经改造成了商业+住宅,甚至还有别墅。

  燕郊多名业主介绍,由于房地产的独大,这些年燕郊很多工业、商业立项的土地,最终都被盖成了住宅。而由此引发各类土地乱象,在三河这一轮不动产登记当中彻底暴露。

  聚焦

  落宗问题折射燕郊土地指标滥用


  有业内专家指出,此次燕郊事件仅是土地指标问题的冰山一角,而在不动产统一登记全国联网的大背景下,背后还将有更复杂的局面暴露出来。其中,多名楼市专家均提到宅地指标问题。燕郊的土地乱象不是个案,其背后主要是土地指标被非法滥用或提前透支。

  据了解,不只是燕郊,廊坊北三县地区经常会出现业主办理完网签两年之后才能拿到房产证。其中一个重要的原因就是,房屋所在的宗地本是非住宅用地,今年的项目用的是明年甚至后年的宅地指标。

  在谈到燕郊楼市“落宗”引发的问题时,中原地产分析师张大伟表示,燕郊土地乱象背后就是土地指标的问题。每年全国都会根据5年发展规划确定开发强度指标,根据开发指标和18亿亩土地红线指标确定开发量。比如三河市的指标,每年大约在150-200公顷。一般住宅用地比例只有10%-15%。这是社会发展协调的需要。另外包括教育、医院等公共管理的土地比例一般是15%-20%,超过住宅用地比例。但燕郊根本用不了那么多的工业或者商业用地,反而是住宅用地需求旺盛。所以,地方政府就在其中先上车后补票,提前把部分非住宅属性变成住宅属性,以后再改过来。

  张大伟表示,这种篡改直接影响了千人指标,即每千居民拥有各项公共服务设施的建筑面积和用地面积。燕郊现在出现的交通、学位、医疗的问题,其实都和这些有关系,上万套的住宅,并没有配套,或者是没有直属配套,原来可能是为20万人建的城市,现在100万人在用。“你说如何会不拥挤?为什么燕郊一下雨就经常全城成为鱼塘,都是和这些应该有的规划并没有配套有关。”

  一个值得注意的现象是,燕郊此前宅地出让规模远远超出指标。据公开资料查询,燕郊2011年商品房土地指标和出让情况,分别为132.149公顷和47.3936公顷;2013年分别为47.42公顷和209.1849公顷。从2014年开始燕郊商品房用地出让出现断崖式下降。由2013年209.1849公顷下降至2014年14公顷、2015年10公顷和2016年0出让。同期,燕郊商品房用地指标分别为47.42公顷、66.33公顷、8.21公顷和0指标。6年里,燕郊商品房供应指标共计4751.688亩,实际出让面积为5942.1075亩,实际出让比供应指标多出1190.4195亩。

  前述分析人士指出,这意味着截至2016年底,燕郊住宅小区中,有近1200亩土地虽然名义上为住宅用地,但相关审批程序还未履行完毕。
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