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不要靠卖苦力(或卖脑力)挣钱,而是要让钱生钱


多年前一个华尔街的朋友送了一本书给我:《穷爸爸,富爸爸》(Rich Dad, Poor Dad). 好像当年是畅销书榜首之类的。 我大概翻了一下,觉得很有意思。 年代久远,书里的那些警句我记不得了,但书里的主要精神还是记得的。 作者说的是他有一个穷爸爸,一个富爸爸。 穷爸爸好像是个高官,但是没嘛钱,官阶虽然高,但财务上还是属于贫下中官。 富爸爸则家财万贯,受用不尽。 他领略了穷爸爸和富爸爸分别给他的教导。

穷爸爸教他什么我忘了,富爸爸教他的东西,大抵上就是“不要为钱工作,要让钱为你工作”。 这话虽然简单,但足够振聋发聩。 那些 Professional 们,不管他们是律师,会计师,牙医,工程师什么的,还有那些当官的(当然不包括在中国当官的,他们因为权力是不会轮换的,所以一朝为官,终身受用),工作的时候当然有一份收入。 可是一旦停止工作了,那么钱也就立刻停止,坐吃山空。 更何况,靠labor挣的那点钱,根本就不够你造的。 所以,不要靠卖苦力(哪怕是脑力)挣钱,而是要让钱生钱。  

作者是如何让钱生钱呢?当然不是放银行生利息,那点利息往往还跑不过通胀。 也不是去炒股。 炒股的人,大部分是亏的。 可惜世人全都假设自己比别人聪明,以为只有自己能赢,别人都是天生的loser,却闭眼不看统计结果。 他的秘诀是去买房地产。 当然他不是去炒房子。 炒房子实质上也是一种投机。 押对了赚翻天,押不对,比股市还惨。

我有朋友前几年高歌猛进,一套接一套地在美国买房子,随着房价的节节上升,纸面财富也猛涨,每个月都数以万计。 可是当房价垮下来时,就跑不掉了。 扔给银行,则down payment 和以前的mortgage都白付了,那可是数十万的血汗钱。 继续扛下去,明显的不值,因为尚欠银行的钱,明显的可以买到好得多的房子了。 所以炒房子跟炒股一样,对于普通人来说,也不能假设自己是天才,眼光非常的独到。  

他的做法是买房子出租。 当然是买那种好的地段、不愁租、租售比好的房子。 然后就让租客帮他供房子,同时给他带来现金流。 不过这种机会不是总是有。 前几年美国的房子,和现在中国的房子,那么贵,房租远不足以覆盖房贷,买的房子就不是买的财产,而是债务。 因为那房子不是源源不断地给你钱,而是源源不断地把钱从你口袋掏走。 当然现在美国这种机会重新出现了。

精明的人,做foreclosure。 因为foreclosure的房子本身可以用远低于市场的价格拿到,这样他捡到便宜后,就付出一笔钱,装修一新,使得这房子的市价大幅上升,然后出售获利。 我知道不少中国人是这么干的。 这种挣的是快钱。 笨的人,就挣慢钱,靠房租养住。 foreclosure买砸了的时候,都这么干。 我的那个朋友也是这么干。 当他手里有了几十套、一百多套房子的时候,这些房子当然就成为他的提款机,日夜“哗哗”地唱着歌往他口袋流,甚至连你在睡觉的时候也流,拦都拦不住,一点办法也没有。 这个时候,你就不必为钱工作了,而是钱在一刻不停地为你工作。  

房地产的买卖还有一个好处,就是其leverage (杠杆效应)比较高。 整个买卖虽然金额很大,但自己只需要出一部分,比如20%, 30%, 10%就行了。 这样就等于用很小的本钱去做很大的生意。 一百万的房子,20%首付的话,自己出20万就可以了。 如果这个房子涨了20万你卖出,那么你的资金回报就是将近100% -- 你并没有出100万的本钱。

当然房地产的 leverage有其特殊性。 一般说来,leverage越高的地方,回报越高,但风险也就越高。 比如那些做 option 的。 富爸爸的leverage跟别的东西比起来,有一个相对安全的地方,赌性没有那么大的地方,就是他拿房租去养房子 --- 而不仅仅是去赌房价的升降。 只要你hold在手里足够长时间,房价总是会涨的,就跟股票在长时期内总是会涨的,于是剩下的问题就是选准“潜力股”—这是投资的做法。 但股票无法“养”住。

如果你做 margin, 价格一晃,超过了你的保证金的承受能力,你全部的钱都会打水漂了。 房子则你只要经营,只要出租,则无论房价如何涨跌,房子都还会在你手中。 而租房市场,是一个相对稳定的市场,不会大涨大落。 因为租房是需求是稳定的。 当然这个假设也是有限制的,就是买房一定要在房价足够低的时候去买,使得你的租售比可以让租金覆盖房贷---当然这种时候不是总是有的。 美国和中国房价高的时候,房租并不足以覆盖房贷,那么这个赚钱理论就不能成立。 那么买房就成为了纯投机。 只要是投机,那就是赌博,那你的输赢的概率就是不可知的。

中国现在的情况更糟一些,房价不可思议的高,而老百姓自有住房率80%以上,人口到了峰值下降期,人口老化,人口减少,连幼儿园和小学都在关门。 这样,在一个三代结构的家庭人口中,也就是40年的跨度,以后一对配偶的头顶上会有12个老人。 而这12个老人大概会有6套房子。 加上这一对配偶自己的一套房子,他们生的那一个孩子将继承7套房子。 即使废除现在的计划生育政策也无济于事。 因为经济增长和人口减少是铁律。 到时候增加的,只会是贫穷人口。 虽然这是极端情形(我就不说现在不少人手里有三四套房子的情形了),但用脚后跟想都知道房价到底会不会一直猛涨上去。  

因此之故,有人就想了一个辄,去很巧妙地利用了房地产的这种摇钱树的特性。 著名的例子就是麦当劳。 麦当劳的 founder Ray Kroc 有一个著名的claim,就是麦当劳不是做汉堡包生意的,而是实质上做房地产生意的。 根据著名杂志《世界企业家》(bossline.com)的研究,麦当劳的商业模式是什么呢?几点。

第一,以QSC&V原则为标志的品牌(Quality汉堡包质优味美、营养全面;Service服务快速敏捷、热情周到;Cleanliness店堂清洁卫生、环境宜人;Value价格合理、优质方便);

第二,以标准化的运营服务为支撑的连锁加盟。 这就是说,麦当劳提供“能赚钱的模式、经验和培训”,加盟者提供资金、经营,让商业模式 scalable,成为一个印钱的模子,按照这个模子去印,钱就大规模地出来了;

第三,麦当劳以专家去物色最好的location, 也就是人流稠密的黄金地段,买下或长期租赁比所需要的面积更大的地方,然后以更高的租金,出租给麦当劳加盟店店和周遭其他店,以销售产品和服务的经营,养住这种升值潜力极大而且能提供丰厚现金流的房地产,从而在全球100多个国家拥有数万块黄金地段,而房地产收入占加盟店收入的90%。 同时,麦当劳以租约为抵押,向银行融资。

这种房地产经营策略,实际上是把第一债权人的权利转让给了麦当劳房地产公司,以使它能具备从银行取得贷款的资格。 这既解决了加盟者开店的资金困难,又增加了麦当劳公司的收入,同时,通过控制房地产,更有利于麦当劳加强对受许人的管理。 因此,这是一个将著名品牌、专家的 expertise, 加盟店的资金,经营的 credit (用以融资)四者完美结合的典范。 这种模式,在国际上相当的普遍,很多品牌零售店如Wal-Mart、LV等都采取这种手法。  

这种模式,对于一般人来说,就不是依靠运气,甚至也不靠眼光,而是一种实实在在的财富积累,是非常巧妙的“让钱为你工作”的方式。
在现今社会里,让钱生钱似乎都是大家在追求的一种境界,但真正能钱生钱的又有几个~
"知止而后能定,定而后能静,静而后能安,安而后能虑,虑而后能得"
是啊,谁都想钱生钱,过那各安逸的日子.
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以前看过一本书   和楼主一样的理论

就是房地产的租借和出租     支持一下楼主 辛苦了
  fypelle


说的有道理,我支持你的问法。
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支持楼主

辛苦了

谢谢分享
谢谢楼主您的分享,:《穷爸爸,富爸爸》这本书我也看过。 (
同意楼主看法,但不容易啊
致力于中国内部审计研究,服务于企业组织。
谢谢了,谁都知道掐钱是头脑先行啊!
这是赚钱的高招啊,,借鉴一下
我想成为你一样的人!!希望各位长辈多多指教~~
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