返回列表 回复 发帖

楼市分析: 房地产是一门古老的行业


俺曾在一则短文中将人的需要分为八类:衣、食、住、行;医疗、教育、交流、娱乐休闲。
各行各业均因上述需求而派生和发展

衣食住行为人之生存的基本需求
楼市或说房地产是一门古老的行业
如今的楼市或者说中国当下商业意义上的楼市起于上世纪九十年代初的住房开革
经过上世纪九十年代中期的盲目扩张
再到本世纪初形成如今的市场模式
最直接的诱因无非是解决吃穿之后人们基本生活需求转向住和行
咱讲过中国楼市将有20年的好光景
前10年的发展扩张期正在或者说已经过去
顺便把俺2008年的一个判断重提一下:再过5年,铁矿巨头在中国将不再风光;今年正好五年,五年后的今天,淡水河谷,必和必拓,力拓三大巨头在中国市场感觉如何?
不是就此拿出来炫耀
只不过是根据市场总量和人的财富积累周期就可简单估算出的东西,大多数人却搞不懂状况,实在令人费解。

为什么是这样一个发展变化时间呢
得从中国经济发展的起点及速度说起
咱们吃穿的问题大概是在84年-88年就完成了
商业地产市场的形成有赖对应购买力的形成
国有企事业单位原来的劳动力并没有购买房子的欲望(也就停留在改善心态)
只有新就业的没有住房的人才有购买房子的需求动力
所以最开始买房子的人多是外出创业者和务工者
允许个人经营及用人的体制恰恰是在90年前后开始形成
高等教育改革也恰恰是在这个时候
在俺93年毕业时各高校开始大幅扩招
这些毕业生及外出务工的劳动力成为2003年后房产最强大的购买力群体
也就是说差不多10年的劳动积累具备了房产购买力(但如今已不是10年,就是20年也未必买得了,其原因后续解释)
成为中国地产黄金20年中前10年市场扩张发展期的原动力
今天已是2013年拒俺2004入住ICXO也就是力举买的那一年已九年过了

眨眼进入后10年
将是什么状况
主要是上世纪90年代大量私有化了的公共住房老化重建或者说老城改造
以及部分成长起来的个性化需求市场。
大家正在或者将要看到的就是这一幕而矣
这一时期的典型特征是什么呢
最明显的一点是住房价格相对稳定(这里面有另一个强大的支撑因素)
市场不再是供给需求两头旺
而是供需均趋于谨慎
后续将如何呢

由于中国在人口策略上的折腾
如果延续目前的政策而不是及时改变
那么2025年后中国将大面积出现比底特律还底特律的情形
目前中国许多地方已经在不断演绎着无数个底特律的微型版
一个乡都无法组建一所小学,因为没有学生,以前可是一村一所
如果说这只是城镇化的结果
那么一个县的中学也开始明显萎缩又说明了什么呢

原来说中国人口在2015年达到16亿
可到现在才13.4亿左右(已经几乎是零增长,那些专家是干什么吃的?我倒想问问:专家专家,就专出这么个水平?13.4跟16的差别啊)
根据俺设立的模型判断:预计在2024年左右(也就这时候中国经济能力达到世界第一的位置,但维持时间并不长)中国人口开始明显萎缩,在2055年将达到新低,
低到多少?
就目前人口发展状况到2055年,中国人口能保住10亿就不错了,俺初步估计在8-10亿之间。
而美国人口将提升到5-5.5亿左右
美国将再次夺回经济综合能力世界第一的排名
所谓的伟大中华民族的复兴将不过是昙花一现
中国梦那也就只是梦
当然
这只是指政策不变的情形
到2055年还有40余年
不可能不变吧
变或许就是明天
a will is a way
如果2003-2013是黄金20年的前10年,那么2013-2023还有10年的时间, 是不是我们现在可以投资房产,5年后再出货?按照这个逻辑10年后的房产不堪设想啊。。。
中国就是人太多了,少点好。关键是人的素质要上去。
我听到风的呼号
我听到自己的恐惧
有没有可能建立“大东亚共荣圈”, 把所以黄皮肤的都搞到一个经济体里,像欧盟一样。
我听到风的呼号
我听到自己的恐惧
又出新文了,顶一个

可恶的十八字。。。。。
看看股票市场吧,虽然是受人操纵,但操纵的不是个人,而是权力。
今天的表现跟预期一致
基本上要走近两个月的行情了
或许延续到中秋前后。
a will is a way
现在是人都集中到大城市了,如果人太多,大城市资源紧张,而政策向中小城市倾斜,会不会出现人口回流现象。不过,农村及小城市人口显著减少的现象确实是个普遍现象。燕大从发展的角度看,中国哪个中小城市会上未来发展的热点或者次热点?
7# studycrazy

还没有关注哪个中小城市能够脱颖而出
中国太大,我走过的地方并不多
不能信口下结论
但有个感觉:中国领导人的决策作用影响比较大

中国人口政策本在2010左右就该调整
至少从俺建的模型看是这样的
中国现在应该也必须恢复二胎制才能保证人口的平衡
如果现在恢复二胎预计在2055年中国人口将保持12亿左右

日本、俄罗斯、欧美(美国人口的增长与移民政策密不可分)原籍国民人口自上世纪60年代后一直呈下降趋势
中国自然也会走上同样的人口缩减之路
a will is a way
打错字了应该是2000年左右人口政策应该调整
a will is a way
来的早不如来的巧,席地而坐慢慢品味。
返回列表