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中国房价最大的秘密:这一个关键数据决定涨跌


如果以美元计价中国房价会很快阶段性见顶,但如果按照人民币计价,肯定是继续涨下去,目前仍然看不到停止的时候。

  近期楼市,有两个耸人听闻的说法:

  说法一:央行废除"存贷比"的刚性约束作用,将释放出7万亿新增贷款额度。2009年中国出台了"4万亿"刺激政策,7>4,所以楼市要暴涨了。

  说法二:互联网打垮了很多传统产业,让他们原有的价格体系崩溃,所以通过众筹等互联网金融方式,可以将房价降低至少三分之一。

  笔者的看法是,这两个说法充满了漏洞,中间还偷换了概念,基本上是无稽之谈。

  先看说法一。没错,央行是要废除"存贷比"的硬约束作用,笔者最初计算了这一做法可能释放的贷款量,当时的结论是4到5万亿。

  为什么没有7万亿?因为部分中小商业银行的存款准备金率已经通过定向降准,远远低于大银行18.5%的水平。

  其次,现在银行放贷积极性不高,企业申请贷款积极性也不高。多数银行的存贷比都在70%左右,没有顶格使用75%。

  所以,如果实体经济不回暖,废除存贷比也释放不了多少贷款额度。4月份M2增速只有10.1%,就是最好的证据。

  其次,释放出几万亿贷款额度,跟2009年"4万亿刺激政策"的威力也没有办法比。这种差异,跟"重炮"和"原子弹"的差别一样大。2009年所谓"4万亿"仅仅是个象征性的说法,事实上投入的刺激资金,中央加上地方达到数十万亿。

  当年中国的广义货币增速高达27.7%,而目前增速只有10.1%。也就是说,2009年央行印钱的速度是今年的2.77倍!

  虽然目前住房商业贷款和公积金贷款的名义利率,低于2009年,看似非常惊人,但事实上2009年房贷可以打7折,目前最多85折。

  从利率杠杆上看,也是2009年更高。当然,还有绝对房价高低,以及存量房多少的巨大差异。

  所以,即便废除"存贷比",再加上不断降准,最终可以释放出7万亿贷款额度,只要广义货币M2增速不翻倍,房价也没有可能全面回暖。

  再看所谓众筹压低房价说,更是有人为了吸引眼球,充当"地产教父"而制造出来的,估计连他自己都不相信。

  互联网金融的确压低了民间借贷的成本,但跟银行贷款比,仍然高出很多。

  众筹、P2P对房地产企业来说,目前只能救急救命,如果你靠它们融资开发房地产,无异于自杀,因为成本太高。

  目前国家正在全力拯救房地产,未来在股市、债市上融资,成本显然是最低的。

  此外,房子跟手机、电脑不同,它是高度个性化、地域化的产品。

  同样一线城市市中心的住宅,因为一条小马路之隔,划到了不同学区,房价能差30%。这种产品,很难通过中国的"互联网思维"来改变,只能通过德国的"工业4.0"来渐进式变革。

  更何况,中国银行体系的抵押品绝大多数由土地和房产构成,你想把房价全面压低三分之一,政府会答应吗,银行会答应吗?

  别忘了,中国最近30年来都在玩资产泡沫,这其实是我们GDP高速增长的秘诀。

  在广义货币M2每年增速是经济增速的两倍,或者超过它5个百分点的情况下,房价的绝对价格很难被压低。

  事实上,笔者认为,如果以美元计价中国房价会很快阶段性见顶,但如果按照人民币计价,肯定是继续涨下去,目前仍然看不到停止的时候。

  除非M2增速跟真实GDP的增速持平,甚至慢下来(每年不超过6%)。这才是中国房价的最大秘密,可惜没有多少人知道。
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