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深圳二手房价疯涨,业主上演毁约潮


今年“3·30”新政后,深圳的房价便一路高歌,短短几个月涨幅惊人。随之而来的,则是业主“毁约潮”。尤其在“五一”之后,由于二手房价格增长迅速,住房买卖合同毁约现象比比皆是。

  在今年春节之后,深圳的房价就进入了快速上行通道,尤其以前海、蛇口、宝安、龙华这四个片区为甚,短短几个月内,二手房价格价平均涨幅超过30%,部分楼盘大涨甚至超过50%。在此期间,部分买房者原本已经和卖方签订买卖合同,并已经交付定金,但是由于房屋价格上涨,卖方不愿意以原价格成交,因此出现了很多卖房人单方面拒绝履行合同的情况。深圳某律师事务所张律师告诉记者,这是他从业十年以来遇到的最大的业主毁约潮。进入了4月,他的律师所平均每天可以接到20个涉及违约的咨询电话。“五一”过后,二手房买卖业主毁约反价的案例的接待量,已经超过了去年全年的接待总量。



  深圳二手房价疯涨诱发毁约潮 买卖双方都觉得亏



  据羊城晚报06月10日报道,“3·30”新政后,深圳房价如火箭般上升,尤以前海、蛇口、宝中、龙华四片区为甚,短短两月内二手房价普涨30%,部分楼盘大涨50%。伴随而来的是“业主毁约潮”。有律师事务所统计,“五一”过后,二手房买卖业主反价案例的接待量,已经超过了去年全年的接待总量。

  现象毁约潮奔袭而来

  小王一直租住在罗湖区水库新村,今年3月赶上房东出售房子,就打算把房子买下来。在缴纳9万元定金后,小王和房东签了约,还把69万元首付款做了银行监管。合约签订不久,“3·30”新政不期而至,房东立马反悔。在一次次谈判后,小王让步愿意再加7万元,但房东仍然拒绝配合办理手续。小王认为,房东有点儿狮子大开口,但对方又耗着不谈毁约的事,小王只能向法院求助。

  李先生同样遭遇“房东反价”的烦心事。今年3月初,他看中一套房子,缴纳10万元定金后不久,业主既不配合办理手续,也避谈毁约赔偿问题,“打电话态度很强硬,每次都是不加20万免谈!”记者了解到,深圳被卖家违约的购房者,于4月初组成一个二手房买家维权群,截至6月9日晚8时许,该群已有317人,200多人同时在线。

  广东信荣律师事务所张茂荣律师专注房地产官司10余年。他告诉记者,这是他从业以来遇到的最大业主毁约潮。进入4月,他的律师所平均每天能接到20来个咨询电话,有的是买家被毁约后前来咨询办法,有的则是业主前来咨询如何可以免责毁约,有的业主甚至委托律师直接发出解约函。“五一”过后,二手房买卖业主反价案例的接待量,已经超过了去年全年的接待总量。

苦衷买卖方都觉得亏

  “客观来说,市场波动这么厉害,确实伤害了买家,但也伤害了换房的卖家。舆论不应无端指责业主毁约,很多业主卖旧房子,是为了买更好的房子。”张茂荣说,自己曾经遇到过一个人拿两份合同的情况,作为卖方,此人希望能够中断买卖,作为买方,此人又希望合同能够顺利成交。

  由于家庭人员增多,高女士今年看中前海片区一套137平方米的房屋,今年1月与卖家签订了购房合同,总价510万元,并支付了25万元定金。为了购买此房产,高女士低价将自己唯一住房出售,并在亲朋好友的资助下才凑齐首付。原本高女士与卖家约定3月30日到银行办理资金监管,但由于前海概念,该楼盘一下子涨到710万元,卖家开始以各种理由推诿,甚至玩消失。

  在这起案例中,按照双方签订的合同,卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的20%作为赔偿金,而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息,甚至扬言“不怕告,官司耗个两三年,房价涨到你更买不起房”。事实确实如此,高女士先前卖出的房子已经涨了近100万元。

  而事实上,很多毁约的业主并不担心。黎小姐今年4月初签订了一套位于龙华新区的51平方米小两房,交易总价150万元,目前已经涨到210万。卖家看着房价在涨,迟迟不肯赎楼,一直拖到5月底才说不卖。“我问卖家加多少价可以卖,他就是不卖。”黎小姐无奈地说。目前,黎小姐已经诉诸法律途径。但若是按照房屋交易总价的20%计算,她只能获得30万元的赔偿金,而这套房屋已经涨了60万元。
反思卖家违约成本低

  房价疯涨,房屋买卖合同纠纷案件激增。深圳龙岗区人民法院提供的统计数据显示,“3·30”新政至今,该院受理的相关案件数量翻了近一倍。其他法院的情况也基本差不多。张茂荣律师也表示,4月底以来,律师所接到的以卖家违约为主的房屋纠纷案件数量,比往年增加了10倍以上。

  “卖家违约的根本原因在于违约成本太低,房价上涨的幅度已经超出了合同约定的违约金总额。”易玉成律师表示,按照目前较为普遍的购房合同,违约金最高只是预付定金的2倍或房屋成交价的20%,在房价暴涨30%以上的情况下,即便违约,卖家依然有利可图。

  “其次,买家维权成本高,诉讼不确定性也是原因之一。”张茂荣表示,除了“定金双倍返还”是法律规定的,大多合同中规定的“违约一方按成交价20%支付违约金”则难以保证,“法院判决时,有可能调低违约金比例。”而买家在此期间的损失也很重,如房价上涨后遭遇再次购房的升值差额,这也是难以举证的。

担忧强制过户存风险

  种种因素导致卖家毁约行为难约束,难道买家就束手无策?张茂荣表示,在违约金不足以弥补房价上涨损失的情况下,买方完全可以视情况起诉强制交易;法院判决强制交易的,买方仍然可以申请银行按揭贷款,而无需一次性付款;合同有迟延履行违约金的,起诉业主强制交易的同时,还可以要求业主承担诉讼期间的违约金;符合减免税费的,业主负有申请减免的义务。

  张茂荣表示,防范毁约行为同样重要。“一方面,应增加定金数额,提高违约成本,并完善合同条款,防止约定不明。另外,也应切断毁约借口,确保合同有效,缩短交易期限,尽快完成过户。”

  不过,张茂荣表示,强制过户也有很多不确定性,买方维权成本会很高,风险太大。“比如卖方尚未还清房贷,如果卖家不配合,是无法强制执行的。”张茂荣呼吁司法机关在自由裁定权的时候,要充分关注市场变化,“有的合同约定违约金为房屋成交价的20%,但相关判决才给10%。司法机关明知市场房价已经暴涨,这样的判决有些脱离实际。”
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