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一个人口指标,显示哪些城市房价已崩盘


要说房价自城镇化论、丈母娘论、生孩子论之后,又多了一个原罪,这就是小学生,至此这个续集就算是接上了,怪博士说了,在所有城市中小学生数量增长快的,房价涨幅就高,比如厦门,比如北上广,而在东北哈尔滨、长春、沈阳这些地方,小学生数量这几年间反而是下降了10%-20%,所以东三省的房价很难再涨,这几年也都处于比较低的水平。看起来,这小学生数量还真是一个水晶球,确实跟房价的高低有比较密切的关系,简直高科技啊!

但其实仔细想想,这不就是人口理论嘛,人口增长的城市房价就高,人口不长了,房价也就不涨了。而小学生的背后是年轻的劳动人口,小学生多了,这个城市的新增劳动人口也会成比例的增加。所以房价就有上涨的动力。比如,2013年,北京增加了45.5万人,上海称增加了35万人,如果这些人都买房,至少需要10万套房子的供给,如果造不出来,那房价就只有往上涨了。

那结论是什么样呢?房价未来到底还会不会涨呢?

既然房价跟人口的流动有关,那就要看看大家都在干什么了,有人算了下,发现绝大多数城市这十年来的平均人口增长都在3%以下,而房价却至少每年涨2成,只有北京、上海、深圳等几个城市,人口增长超过了3%,只有厦门超过了6%,而由于严格的限购,北上广深的房价年均涨幅也低于15%,所以这么看,中国房价的最大泡沫恰恰来自于二三线城市,这些地方人口不涨,光涨房价,简直就是叔可忍婶也不可忍。

至于一线特大城市的房价?那就要看未来的人口情况了,本身2015年以后,人口结构就会发生变化,年轻人越来越少,老头老太太越来越多。另外,政策也在做着努力,国务院做出的户籍制度改革意见明确指出,严控特大城市人口规模,什么又是特大城市呢?人口500万以上的都是。掐指一算,这样的城市在中国应该怎么也有小20个,大部分都属于高房价的地区。如果政策落实到位,这高房价慢慢也就变成了空中楼阁。

所以,这个理论如果成立,那么一张房地产的雷区地图就出来了。起码有些城市已经不能再碰了。比如,人口流失的城市:呼和浩特、西宁、昆明、三亚、重庆、长春、哈尔滨、兰州、太原、贵阳、大连,这些都是属于房地产的高危区,而人口强劲增长的城市:厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京,可能还有几天蹦头儿。

拿大连来说,2008年以来中国人口流失最严重的大城市。2008年的时候,全市义务教育阶段学生为52.2万人,到了2014年是43.8万人,下降了16%,远远超过全国平均水平。在大连买房你会发现2014年最高到了12000,现在已经果断跌了20%。太原也是一样,在校小学生人数是29.8万人,到2013年(2014年数据没有查到)为25.4万,5年下降了14.8%(由于计划生育政策,全国小学生这5年平均下降9.4%),人口处于明显流失状态。

再看北京,2010年以来,北京市适龄儿童少年人数每年平均递增2万人,年均增长为20%,北京市小学、初中都将持续迎来入学的高峰。这个速度绝对够快,所以这五年的北京房价几乎翻了一倍,但今后五年可能也有问题了,由于特大城市人口控制,北京市提出明确计划,小学在校生规模由2014年的82.9万人逐年增长至2019年的103.4万人,总规模将增加20.5万人,年均增长率为4.5%。也就是说之后的五年,房价失去了疯涨的基础,北京房价顶多也就是一个维持现状。

小学生人口流失,基本这个城市就失去了房价上涨的动力,甚至马上就要暴跌。所以在这些地方投资的朋友,务必尽快撤出。
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