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库存快完了,房价会再度暴涨吗?太天真了


高房价的火还能延烧多久?根据近期哈佛大学的研究团队提供的研究数据,只要大幅削减新的供应,中国高房价就能够持续下去。在一篇论文中,该研究团队指出:价格飞涨,新建筑猛增,这看起来像是一场典型的房产泡沫,许多人认为价格下滑即将来临,但是这些分析可能忽略了政策在房地产市场中扮演的重要性。换句话说,目前最重要的楼市政策之一就是去库存,那么去库存的情况也将会很大程度影响房价变化。

首先总体来看,我们到底积累下了多少房子?据统计,从2003年到2014年,十多年的时间里,中国建成了约为1000亿平方英尺的住宅物业,换言之,人均面积为约6.9平方米。可以说,人均居住面积并不算过高,同时,前些年过度的开发造成现在仍然存有大量的空置房。根据预计,中国空置房屋面积约约18.9亿平方米,相当于纽约面积的2.5倍。

然而,中国的空房率和去库存的周期在不同的地区差距巨大。在一二线城市,尤其是北上深这样的地方,去库存的压力其实并不大。在北京等地,恒大、万科这样的大型房企一直保持着迅速的增长。如恒大自7月突破单月400亿销售额以来,之后8月、9月均保持400亿以上的销售额,截至目前已经超额完成全年3000亿的销售目标。同时,碧桂园今年以来销售增长也十分强劲,不排除在年前也有突破3000亿的可能。火爆的楼市销量也预示着,一二线城市的空置房数量将会减小,去库存的目标也会很快达成。

当前房地产的库存减少主要是一、二线城市,三、四线城市的房地产库存不降反升,而库存压力最大的地方恰恰是三、四线城市。2016年1-7月,全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米,而十大城市库存水平累计减少约1509万平方米,这说明十大城市以外的其他城市库存水平反而增加了1038万平方米。一二线库存很快就要卖光,但其他地方却堆着一大堆房子无人问津。这就是中国楼市的“冰火两重天”现象。

房价的“冰火”将会彻底影响中国未来房地产的走势。众所周知,支撑房价的前提是:购房者几乎都将房屋视为长期稳定回报的投资,即便房价下跌也不太愿意出售房屋。普通业主大多没有很高的杠杆,因此也不会有很高的风险。开发商们的杠杆较高,但是与国有银行有着良好的合作关系,因此其贷款可能重组。即便银行从开发商手中收回土地,也不太可能将其在市场上出售。与中国股市相比,楼市具有的惯性更大。

但是,比其他投资渠道更能保持一贯性的楼市,目前其实已经出现了诸多问题,最明显的问题就是去库存速度不一样造成的房价不同地区差距走势过大。如一线和强二线城市中,定位刚需的项目卖得越来越好,而在弱二线和三四线城市中,相比一二线城市的房价暴涨,三线城市房价仅上涨1.9%,与CPI基本持平,表明在房地产去库存过程中,市场分化风险在不断加大。这将会直接影响投资者对于楼市的长期信心。

这个差距会不会减小呢?在未来,这种一二线和三线以下城市房价减小的可能几乎没有。因为货币发行量在住房市场发挥着极为重要的作用,超发的货币不断挤进楼市,并且是从三四线往一二线聚集。这种资金的挤压效应在很长时期内都不会改变,也就是说,不断会有热钱从小城市流入一线和二线城市的楼市,大量聚集的资金将形成高水位的“堰塞湖”,这种一二线的高水位,以及三四线的低水位,将在未来形成对于投资极大的不确定心理。人们在房地产市场换手买卖交易的频率只会越来越高。这也将会让房价在未来有可能起落幅度更进一步加大。

因此,那种认为只要大幅削减新的供应,核心区域对房地产的强劲需求就能够令一二线城市房价以目前价格持续上涨的看法是不全面的。当家庭的替代投资选择余地越来越少的情况下,一二线城市的子固然是值得选择的投资品,然而,也仅仅是一种投资品而已,只要有利可图,人们把其卖掉套现也是毫不犹豫的。因此,在房屋价格的稳定性与限制城市发展之间存在着的平衡目前已经开始有所动摇。一二线不动产持有者“卖出”的动机越来越强烈,而受制于交易量的下跌,二三四线城市楼市投资者“不交易”的动机也更加强烈。这个趋势如果一直走下去,就是内地楼市彻底空壳化时代的来临。

怎么应对呢?如果我们能够通过一定的政策在短时间能够消化过剩库存,将其转化为社会性住房,这无疑将会将拉低市场价格。并且,库存彻底消化以后也将带来巨额社会成本,例如建筑业的就业人数将下滑,与房产建筑相关产业的全面停滞,并且,也将损失一部分来自出售土地、收税这些财政收入。因此,去库存的节奏很不易把握,稍有不慎就要出差错。之前一段时间有助于的快速消化库存的政策,证明带来了高杠杆等等泡沫化问题;但是,更严格的限购措施却也可能引发断崖式交易量下跌,让人们不敢投资,也没法投资。限购之后,一二线房价依然高涨,而资金并没有向三四线城市的楼市流去。这本身就说明了两件事。第一是中国不动产极强的投机性,第二则是唯一对资本有吸引力的地方就是一二线城市。

当一二线城市库存消化完以后,三四线的房价和交易量依然不会上涨。我们得适应,未来必定会出现一二线城市寸土寸金,三四线城市无人问津的现实。限购在较长时期内是不会终止的,这也将造成一二线房价虽涨,但是市场依然冷淡,成交量不高的局面。我们今天的楼市就像一个病人,先吃了不少发汗药,然后又吃了太多退烧药,给折腾的不行。大城市的库存卖完后,房价还会继续涨,但是涨价中蕴藏的风险也越来越大。这是因为,为一二线“打底”的三四线楼市已难以为继,这势必极大影响一二线楼市资金的稳定性。风险正在聚集,此刻的任何贸然行动,无疑都是不明智的。
谁的等待,恰逢花开!
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