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从房价收入比看城市房价泡沫


住宅不同于一般商品,它不但具有等价交换、按质论价、供求决定价格等商品的共性,还带有资产投资升值的金融属性,和鲜明的社会保障性。因此,世界各地对于评判房价是否合理,是否存在泡沫,有许多角度的衡量方法,但尚无统一的定论。“房价收入比”是国际公认的最重要的衡量指标之一。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平,直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度。我们认为判断一个地区房价的涨幅是否合理,应与当地居民年均可支配收入的涨幅进行综合比较。

本次房价泡沫研究报告,首先,在样本选择层面,从以往易居研究院对全国35个大中城市房价收入比监测的基础上,新加入10个热点城市,将样本数扩充到45城;其次,在研究方法层面,除了沿用“房价收入比”指标之外,新加入“中国城市住房(一手房)价格288指数”指标,从而推导出一套“房价泡沫”的测算方法。最终,得出全国45个大中城市在2016年前三季度房价泡沫的水平,以期为政府、企业以及居民提供一个参考标准。

据媒体报道,国际货币基金组织(IMF)发布的全球房价观察报告指出,2016年上半年全球各大城市的房价收入比深圳以38.36位居第一。排名前十的城市中有五个在中国:香港以34.95位居第4;北京以33.32位居第5;上海以30.91位居第6;广州以25.85位居第10。此外,美国经济咨询公司LongviewEconomics的一项最新研究显示,目前深圳房价全球第二贵。分析显示,深圳一套典型住宅的价格已达到80万美元左右,房价收入比为70倍。

可见,中国部分城市高房价的现象,已经引起了世界范围内的关注。在某种程度上,这也与2016年国庆期间多地出台限购限贷等房地产调控政策有一定相关性。

那么,深圳、上海、北京等中国热点城市的房价处于何种水平?偏高的程度如何?是否存在泡沫……是未来中国楼市健康发展必须要探究的问题。
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