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中国跑步进入了"房疯时代"


  如今的全国房地产市场,只能用一个字来描述,那就是涨,如果要给这个字前面加个形容词,那就是疯涨。 经过两轮调控,北京、上海等主要调控城市的房价上涨趋势尚未得到有效控制,深圳、重庆等地的房价又异军突起,就连北海、蚌埠等中小城市也不甘落后,房价涨势惊人。 莫非中国真的进入了"房疯时代"?
  进入2007年,全国房地产市场突呈加速上扬之势。
  一个显著的特点是,地产里的一线蓝筹城市上海、北京们红旗不倒,二线蓝筹深圳、重庆们彩旗飘飘,原本属于超跌低价板块的北海、蚌埠们则黑马奔腾涨势惊人。 如此整个全国房地产市场竟呈现出"两次调控"前都不曾有的普涨、疯涨之势。
  舆论在惊呼,中国是不是进入了一个"房疯时代",当然,也有人提出"泡沫论"乃至"崩盘论"。 真相究竟如何,我们以深圳一地的房产市场为标本,一探究竟。
  房价数据周刷新
  2007年6月21日,深圳市一手楼盘成交均价为15487元/平方米,其中关内新盘均价已达2万元/平方米。 今年1到5月,深圳新建商品住宅价格涨幅居全国70个大中城市前茅。 而进入5月之后,楼市更像是过年放的炮仗直线上升。
  为了跟上房价的这种涨势,深圳市房地产交易中心公布平均房价的统计数据周期也从一个月一次改为一周一次。 "否则这些数据就没意义了,统计的时候还是一平方1.2万,公布的时候就是1.5万,有的群众甚至呼吁每天统计每天公布,但技术力量做不到。 "一位工作人员说。
  "原来去香港看那边的房价5万/平方米,感觉很恐怖,现在深圳的豪宅都是这个水平。 "一位深圳本地房地产中介的销售人员说。
  据了解,深圳房价暴涨从2006年开始。 今年4月之后,深圳房价在此基础上狂飙突进。 根据深圳市国土资源和房产管理局的数据:今年1-4月,预售商品房销售全市均价是12065.79元/平方米。 5月后,统计数据每周更新一次:5月21日至27日这一周,全市商品房成交均价为14212元/平方米;下一周,全市成交均价为14101元/平方米;再下一周,成交均价为14766元/平方米。  
  到了6月21日,深圳市国土资源和房产管理局公布的一手房成交公示显示:全市的楼盘成交均价为14256元/平方米,宝安区为16831元/平方米,福田区为22242元/平方米,龙岗区为9770元/平方米,罗湖区为13823元/平方米,南山区为10233元/平方米。
  按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计,2007年1~5月,深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%,各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%,12.3%,每月房价涨幅均居70个大中城市前列。  
  由于涨幅太大,催生了很多"乱象",当地反响最强烈的是经常有开发商在售楼后借故撕毁合同提价再售,而买二手房者也需随时防备卖家反悔。 甚至万科王石也警告说:深圳楼市泡沫太多。 不知是真心话还是发嗲之语。
  气氛紧张如决战
  一手房的房价攀升已令人咋舌,而二手房的需求更是超过新建商品房,其房价的变化也极其火爆。 根据深圳市国土房产局统计显示,今年1至5月,全市二手房成交量累计达到54722套,比去年同期上升43%。 二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46:1。  
  据当地人介绍,在深圳买一套市区内100平方米左右的商品房,新盘单价都要2万以上,二手房单价最好也在1.4万元每平方米以上,以40万元的首期计算,贷款100万元,20年等额还款方式,月供要8700多元。 由于是卖方市场,一般由买方负担营业税、佣金、契税等,这又要6万至11万元左右(视房屋年限不同有所差异)。  
  是深圳当地人太富裕造成的这种暴涨吗?
  据官方公布的数据显示:2006年深圳人均可支配收入为22567元;而2004年,深圳人均可支配收入已达27596元。 两年时间,居民的收入不升反降,下降5029元,降幅高达22.3%;而自2004年到2006年底,深圳房价却从5980元/平方米一直升到了9300元/平方米以上,升幅却高达55.5%。 如算到2007年5月,房价涨幅高达137.8%。  
  显然,并不是近年来的收入暴涨催生了深圳房价的飞升,当地舆论普遍地把这个趋势归结为炒房力量的推动。
  一个证据是前不久发生在深圳很多中介公司里的"征税事件"。 当时很多中介公司的销售人员给客户打电话,称国家为调控房价,将要在近期实施强征个税方案,买卖双方各承担20%的个税,中介鼓吹说,调控根本无效,如果征税,房价不会下跌,买卖成本反而会大大提高,想买房者如果不赶紧动手将后悔终身。
  不仅二手房市场如此,新盘人为制造紧张气氛的现象也很普遍。 当地记者称经常会收到所谓"内幕消息"称某地新开盘楼盘半夜排队抢购,或者开盘半天售出百套的。 但实际上这些楼盘在一两个星期后都开始恢复供应,只是加了价。  
  深圳在近日开展的一次房产开发违规调查中发现,开发商在开盘之前进行内部认购的违规行为最多,共有31宗;开发商内部人员与中介勾结向购房者收取"茶水费"居次,共有22宗;开发商捂盘惜售,随后疯狂提价则有10宗;其它则为投资公司与中介公司大批购房后转手炒作,共有7宗。 在有些个案中,是多种违规行为同时存在。 例如有的开发商先是进行内部认购,将部分优质房源瓜分给内部人士或关系人士后,再通过中介向市场放盘,另向购房者加价收取"茶水费"。 "茶水费"收取最低的为1万元,最高的则达20万元,普遍均在5万-8万元。  
  深圳一位证券业人士则认为,自从股市"5?30暴跌"后,股民对政策面心存余悸,相当一部分股民将资金转移到房市中,准备坐享房市带来的稳定收益。 这些人构成了重要的新增资金。
  多种因素抬房价
  最近,深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书:中国深圳发展报告(2007)》(以下简称蓝皮书)称,深圳去年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手,被市场视为短期炒房客。 有地产代理预计,今年炒房客比例将比去年有大幅增加。  
  蓝皮书指出,深圳登记在册的产权人总量为109.5万人次,其中只拥有一套住房的产权人占87.39%,住房以拥有自住为主。 但从住房转手时间看,取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%,而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。 专家分析,在半年内转手的住房短期投机行为比重超过30%,值得警惕和重视。  
  深圳中原地产客户调查显示,去年炒房客比例仅为10%。 但到了今年一季度,在多种市场因素刺激下,投资者炒房明显增多,许多客人是一拿到房就要求代理挂牌出让。 "很多客人明确告诉我们,买入之后两三月就挂牌出手,价格升幅都在10%以上。 "深圳中原地产总经理李耀智预计,今年深圳炒房客比去年增加,预计达到20%-30%。  
  但也有地产专家认为,深圳房价上涨,尤其今年上半年房价飞涨局面的形成,根源在供应太少。 政府可能没有想到,去年被视为打压房价"杀手锏"的90/70政策,竟然为虎作伥,成为助推房价飞涨的"帮凶"。 为了适应90/70要求,不少项目开发建设进度受阻,而开发商在去年的集体观望,也加剧了住宅供应紧张,造成房价普涨、飞涨。
  其次,2007年国家宏观调控方式发生比较大的变化,从原来的"高压"转向"温和",从"行政干预"转向"市场介入",市场信心因此恢复,对未来预期从观望走向坚定。
  最后,作为中国最大的移民城市之一,土地资源稀缺、城市资源紧张与人口规模过快增长是长期存在的矛盾,这一矛盾将长期影响深圳房价生成与走势。 而很多香港居民在深圳的买房置业也加速了这个趋势。
  "对当前深圳房地产市场基本趋势的总体判断是上涨过快,而政府在引导房地产市场理性健康发展,保证民生方面负有不可推卸的责任。 "这是深圳市市长日前的公开表态。  为此,许宗衡集合各相关职能部门、银行、人大代表、开发商代表等对深圳房价进行专项调研。  
  面对部分代表提出的"房价上涨是宏观经济环境趋好的必然反映,应由市场'说了算'"观点,许宗衡回应:"房价上涨直接关系到老百姓的切身利益;科学、理性、依法引导房地产市场健康发展,政府负有不可推卸的责任"。  
  许宗衡认为,下一步深圳市房地产市场调控工作重点是要盘活土地存量。 并明确要求:年度计划出让土地,必须在10月底全部推出;对经济适用房、公共租赁房、廉租屋的建设,"要加快审批速度、开足绿色通道";近期,要对房地产市场的恶意炒作、哄抬房价等行为进行一次专项检查,适时启动房地产开发企业土地增值税清算工作;住房社会保障制度体系建设要加快进行。
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