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美国房产的资金来源: 中国人如何在美国贷款买房?


在美国购置房产的资金来源 – 中国人如何在美国贷款买房
在美国多数人使用贷款购房, 这也适用于想在美国投资的中国人。
抵押贷款是最常用的贷款,用来购买房地产包括住宅,商业楼盘和其它楼堂馆所。
本文我们来探讨在中国人在美国购房可以选择的几种贷款方案。

当您在寻找放贷机构时,无论是选美国的还是在中国的,最重要的是要找那些专门提供国外置产贷款(特别是美国)的公司。 如果您没有这方面的精验,我们建议您提早和我们联系并向我们提供您的身份证明以及所需贷款数额,我们会为您推荐适合您的贷款机构并提供国际专家协助您完成整个贷款过程。

聘请一位专事国际买主业务的专业人员也是很重要的,因为每个地区的要求各不相同。比如,在加州是可行的而在纽约就不一定可行。区别也许很细微,但终究不一样。此外,如果从美国放贷机构贷款,所有抵押贷款代理必须是经其从事业务所在州批准的。因此您应当聘请该州有资质的,熟悉其所在市场外国买主的专业人员。如果您从美国以外的放贷机构贷款,就须满足他们的要求。包括借款数目,按照房产价值相应的贷款额度,以及身份证件等方面的规定。

您所在居住国许多放贷机构多半愿意为您在美国购置房产投资。
下面是一些可以接洽的美国放贷机构,都有网址。每家都有其不同的给定条件,您必须遵从,以便获得通过他们贷款的资格。
美国国泰银行 cathaybank.com
美国华美银行 eastwestbank.com
这只不过是诸多机构中的几个,给您参考。
与您现在银行的放贷机构以及您所在地区其它抵押贷款专职人员商洽总是可取的。因为您和他们已经有了工作关系,

通过美国放贷机构贷款

考虑从美国众多提供抵消贷款的放贷机构贷款。 作为外籍公民,大多数放贷机构都能给您提供贷款。
切记,在美国买房不必是美国公民。
美国的借贷程序和其它国家差别很大,取决于您来自何处。与中国的程序大不相同。
最重要的是千万不要装作您知道某某事或某个专用词的含义。即使您精通英语,同一个词在房地产行业含义可能全然不同。

首先,要考虑贷款对房价的比例,也就是您通过抵押贷款借贷的款项的百分比。多数情况不高于住宅购买价的70%.
其次,您可能需要在美国银行开户并存款,存款额和存期没有要求。然而,这有助于在抵押贷款放贷机构处建立个人身份证明。可以选择就近的美国银行开户以获取资格。

如果您不符合下列要求,就需要多支付首付:
-如果您没有在美国工作的历史,信贷历史,绿卡或社会安全卡
-如果您没有任何信贷报告的证明文件
-如果您没有任何收入证明文件
-如果您没有原籍国颁发的护照
-如果您没有资产证明文件

贷款首付因个人资产总额和信用度而异

贷款类型

首先要考虑的事情之一是选择购房贷款的类型。
第一个有明显区别的选择是利率:可调利率贷款和固定利率贷款。

可调利率贷款系指购房贷款利率随国家基准借贷利率浮动而上调或下调的贷款。这类贷款通常在一段时期内利率固定不变。这段时间到期后,放贷机构可按照国家银行利率浮动而上调或下调利率。美联储决定利率浮动与否,而每个独立抵押贷款放贷机构有权决定调整时间。届时,利率可以按整个百分点调,也可以多调点或少调点。

关于美联储利率调整细节,请访问其网站:federalreserve.gov/。
固定利率抵押贷款系指整个贷款期间利率固定不变的抵押贷款。贷款起始利率在整个贷款期保持不变。
对于长期贷款和那些在整个贷款期愿意享受同一利率的贷款人来说固定利率贷款是一个不错的选择。如果您只想短期占用抵押贷款,您可以选择初始利率较低而利率可调的贷款。然而对于长期而言,这可能更贵了。

其次要考虑的是您选择的抵押贷款的期限。期限是指您将占用这笔抵押贷款的时间长短。
在美国,期限范围很宽。最常见的是30年。其它有5年,7年,10年,15年,20年不等。最近有选择40年的。
对您来说最重要的事情之一是考虑正确的贷款期限。贷款占用的期限越长,要付的利息就越多。相反,期限越短,贷款月供就越高。
房屋讯息网(Estate.com)的房贷计算器可以按照利率和您选择的期限以及首付数目帮您计算贷款成本。
各公司抵押贷款首付差异很大。在接洽放贷机构时,要搞清楚首付金额。大多数情况外国投资者须支付住宅售价30% 以上的首付以保证贷款。也有要求比例低得多的贷款公司。

获取预先合格

在接洽美国抵押贷款放贷机构时,一定要和受过外国抵押贷款培训的职员商谈。当您和美国不同银行的抵押贷款职员接洽时,搞清楚适用于外国人的利率,资格要求和规定。要和多家放贷机构商谈以选定能为您提供您需要的贷款的最佳利率的银行。

一旦找到了最好的放贷机构,下步就是获得申请贷款的预先资格。这是在贷款程序开始之前,也就是在和他们首次接洽之后的第一步。经纪人会要求您提供您的个人信息,包括收入和债务。他们将按照其出贷标准(各家不同)决定您能承受的贷款额。

预先合格审核有助于搞清您是否有资格贷款,以及您有资格贷多少。这个步骤同时也帮您了解放贷机构是否愿意给您提供贷款。关于您的抵押贷款要求,一定要对放贷机构诚实,包括您计划如何使用房产。如果您不诚实,即使贷款通过了,放贷机构会坚持当时就付全款,或者他们通过法拍屋收走房产。

贷款资格审核以及获得抵押贷款
一旦抵押贷款职员认可您的资格,下一步是审核。放贷机构需要审核:

•您有没有能力支付月供,偿还抵押贷款(审核您提供的收入报告)
•您能否证明您的身份(通过护照和其它身份证明材料)
•您有资产总额
•您能提供您的信誉记录(或您本国的等同物)
只要他们通过这个程序,认为您有资格申请贷款,他们就会审查您想要购买的房产,必须与贷款的额度等值。

这是通过房产鉴定完成的,由抵押贷款公司的持证评估员前往房产现场鉴定,然后制定房产价格评估报告。这项评估是按房产的性能,状况以及该地区最近售出房屋的价格为基础制定的。必须相当或高于贷款的金额才有资格申请抵押贷款。一旦鉴定完成,下一步是审查房产产权状况,由抵押贷款公司替您完成。确保该房产所有历史清晰,确保您购买该房产是完全可接受的(系房产产权状况调查)。

担保人(属于抵押贷款公司)拿到贷款文件后,需要几天时间批准。一旦批准,您就要会见抵押贷款公司的职员或放贷机构授权的签署文件和合同的代理人。在此过程中,会向您解释整个贷款内容,您可通读文件。这个过程必须在美国或美国使馆进行。在签署文件时,要由公证人员验证您的身份。这时,需要结清成交一揽子费用,包括鉴定,信用报告,必要的法律事物以及支付抵押贷款职员等一切费用。每项都有明确说明。放贷机构职员会在贷款获批时为您详细解释。

完成整个抵押贷款步骤概述

如果您准备贷款买房,下边是运作步:
•比较能为您提供贷款的放贷(国内和美国都应考虑
•比较利率和期限后确定能为您提供最适于您承受力的放贷机构
•获得接受您的财务和身份证明资料的放贷机构的预先资格
•按放贷机构指示提供所有有关收入,身份和其它要求的信息进行审核
•抵押贷款公司进行房产评估以确定价值
•与抵押贷款职员成交贷款
•结算贷款成交一揽子费用机构
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